POUČENÍ O STAVEBNÍ DOKUMENTACI:
Co musíte vědět podle nového stavebního zákona
S příchodem nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který nabyl plné účinnosti od 1. července 2024, se mění pravidla týkající se povinnosti vlastnit stavební dokumentaci. Co přesně musí vlastník budovy vědět o stavebních papírech? Co dělat, když chybí nebo se ztratily? A jaká jsou rizika pro kupujícího? Tento článek vám přináší podrobné odpovědi na všechny otázky spojené s novými pravidly stavební dokumentace.
Povinnost uchovávat stavební dokumentaci: co říká nový zákon?
Podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který nabude plné účinnosti od 1. července 2024, je povinnost vlastnit a uchovávat veškerou stavební dokumentaci základní odpovědností každého vlastníka stavby. To znamená, že každý vlastník, ať už původní nebo nový, musí mít uloženou projektovou dokumentaci (PD), dokumentaci skutečného provedení stavby (tzv. pasport stavby) a další podstatné dokumenty, jako jsou geometrické plány, osvědčení a rozhodnutí.
Tato povinnost platí po celou dobu trvání stavby a veškerá dokumentace se musí předávat i dalším vlastníkům, ať už jde o prodej nebo dědictví. Dokumentace může být uchována nejen v papírové podobě, ale také elektronicky, což v dnešní době znamená, že je možné ji uložit na cloudu nebo jiném bezpečném digitálním médiu. Budoucí digitalizace stavebního řízení by měla tento proces značně zjednodušit, ale pro současné vlastníky je stále klíčové uchovávat dokumenty bezpečně a dostupně.
Co když dokumentace chybí nebo se ztratila?
Často se stává, že stavební dokumentace chybí – může jít o velmi staré budovy, jejichž dokumentace byla například zničena přírodní katastrofou, nebo nebyla vůbec uchována předchozím vlastníkem. Co v takovém případě dělat?
Podle nového stavebního zákona existuje několik možností, jak chybějící dokumentaci nahradit:
- Vyhledání v archivu stavebního úřadu: Stavební úřad může mít ve svém archivu originály nebo kopie původní dokumentace. Doporučuje se tedy jako první krok kontaktovat místní stavební úřad.
- Kontaktování projektanta nebo stavební firmy: V některých případech mohou původní projektant nebo stavební firma mít dokumentaci stále uloženou. Tato možnost se týká především novějších staveb.
- Dodatečná pasportizace stavby: Pokud se žádná dokumentace nepodaří dohledat, může vlastník požádat o nové vyhotovení tzv. pasportu stavby. Tento proces zahrnuje geodetické zaměření stavby a vypracování nové dokumentace, která odpovídá současnému stavu.
Stavební zákon (§245 NSZ) také stanovuje, že pokud vlastník nepodnikne žádné kroky k obnově chybějící dokumentace, může stavební úřad pasportizaci stavby nařídit. V případě neplnění této povinnosti může být vlastník pokutován částkou až 400 000 Kč.
Jaké jsou důsledky pro kupujícího nemovitosti?
Jednou z častých otázek je, zda povinnost uchovávat stavební dokumentaci přechází i na kupujícího, pokud původní vlastník tyto dokumenty nepředal. Odpověď je jednoznačně ano. Kupující se stává novým vlastníkem a přebírá všechny povinnosti, které s vlastnictvím stavby souvisejí, včetně povinnosti mít stavební dokumentaci.
Pokud kupující zjistí, že potřebná dokumentace chybí, má právo požadovat její doplnění, a dokud není dokumentace předána, nemusí hradit plnou kupní cenu (§2108 občanského zákoníku). Dále podle §302/3 stavebního zákona hrozí novému vlastníkovi za neplnění povinností pokuta až 400 000 Kč. Proto je při koupi nemovitosti důležité důkladně prověřit, zda je veškerá dokumentace k dispozici a v pořádku.
Role realitní kanceláře při informování o dokumentaci
Realitní kanceláře hrají v tomto procesu zásadní roli. Podle §5 občanského zákoníku nesmí žádný profesionál v oblasti nemovitostí ignorovat právní povinnosti související se stavební dokumentací. Realitní kancelář by měla aktivně informovat své klienty – jak prodávající, tak kupující – o nutnosti mít dokumentaci v pořádku a měla by kontrolovat, zda je vše potřebné k dispozici.
Kromě právního povědomí může realitní kancelář napomoci i tím, že zajistí odborníky, kteří s dohledáním nebo vyhotovením chybějících dokumentů pomohou. Pokud realitní kancelář takové služby poskytuje, může to být velká výhoda pro klienty a zajištění hladkého průběhu transakce.
Závěr: Jak zajistit, aby vaše dokumentace byla vždy v pořádku
Stavební dokumentace je neoddělitelnou součástí každé stavby – její přítomnost je nezbytná nejen pro splnění zákonných požadavků, ale také pro klid vlastníka a jistotu při jakýchkoli budoucích transakcích. Nový stavební zákon zvyšuje důraz na nutnost mít tuto dokumentaci uchovanou a dostupnou.
Pokud se chystáte stavbu prodat nebo koupit, věnujte dostatečnou pozornost všem „papírům“, které s ní souvisejí. Pamatujte, že dokumentace se dědí, musí být předána novému vlastníkovi a pokud chybí, musí být pořízena znovu. Když nemáte potřebné dokumenty, obraťte se na stavební úřad, projektanta, nebo nechte zhotovit nový pasport stavby.
Chystáte se prodat nebo koupit nemovitost a nevíte, zda máte všechny potřebné dokumenty? Nečekejte na problémy! Získejte bezplatný odhad ceny nemovitosti a odborné poradenství. Klikněte zde a domluvte si schůzku
